“월세 20만원인데, 관리비가 41만원”
아파트, 다세대·연립주택 등 공동주택은 우리나라의 대표적 주거공간으로 공동주택 관리비리는 불필요한 관리비 상승으로 이어져 고물가 등으로 어려운 서민 경제에 부담을 가중시키는 요인으로 작용하고 있다.
현행법상 100세대 이상 공동주택만 관리비 내역을 공개 중으로 청년·사회초년생이 주로 거주하는 원룸, 오피스텔은 공적 관리제도의 사각지대에 있어 관리비리 발생에 더욱 취약한 실정이다.
국토부에 따르면 우리나라 전체 가구의 62.6%가 공동주택에 거주 중이며, 전 국민이 연간 공동주택 관리비로 지출하는 금액은 23조원에 달하고 있어 공동주택 관리비가 민생경제에 미치는 영향은 지대한 상황이다.
이에 국토교통부는 경제여건 악화로 서민 경제가 어려운 상황에서 관리비 증가로 인한 국민의 경제적 부담을 완화하기 위해 '관리비 사각지대 해소 및 투명화를 위한 개선방안'을 마련했다고 24일 밝혔다.
공동주택 관리비리 유형은 입찰담합 등 유지보수공사 발주 비리(37.0%)와 관리비 횡령 등 회계비리(33.5%)가 대부분을 차지하고 있다.
이번 관리비리 근절을 위해 제도개선 방안은 △관리비에 대한 국민의 알 권리 확대 △관리비 공개 사각지대 보완 △관리비리 근절방안 등이 주요 내용이다.
주요 내용을 살펴보면 공동주택 관리비에 대한 알 권리 확대를 위해 법령 개정을 통해 관리비 의무 공개대상을 현행 100세대 이상에서 50세대 이상 공동주택으로 확대하고, 관리비 의무 공개 대상에 신규 편입되는 50세대 이상 100세대 미만 공동주택은 관리주체 업무부담 경감 및 이행률 제고를 위해 공개항목을 21개에서 13개로 간소화한다.
공동주택관리정보시스템(K-apt) 의무 공개대상도 150세대 이상에서 100세대 이상으로 확대해 관리비의 투명성 제고 및 입주민의 알 권리 보장을 강화하고, 50세대 이상~150세대 미만 공동주택의 경우 '집합건물법' 개정을 통해 회계장부 작성·보관·공개 의무를 신설함으로써 입주민의 자율적 관리비 검증도 강화한다.
K-apt의 관리정보 데이터를 네이버, KB, 직방 등 국민이 쉽게 접근할 수 있는 부동산 정보 관련 포털･앱에 공개범위를 확대해 입주민과 주거수요자가 필요로 하는 공동주택 관리정보를 맞춤형으로 알기 쉽게 제공할 수 있도록 지원한다.
검증 지원체계도 확대해 지자체가 관할 지역의 공동주택 단지에 대해 공동주택 관리 지원센터를 설치･운영할 수 있도록 제도적 근거를 마련하고, 전문적 서비스 지원이 가능하도록 지원센터 업무의 민간위탁도 허용할 계획이다. 현재 경기, 부산, 대구, 경남, 전북 등 일부 지자체는 조례 제정을 통해 공동주택 기술자문단을 설치·운영 중이나, 법적 근거가 없어 예산·인력 확보에 한계가 있다.
또한 원룸․오피스텔 등 사각지대 보완을 위해 주택임대차 표준계약서에 관리비 항목을 반영하고, 임대차 계약시 공인중개사가 임차인에게 관리비 관련 사항을 안내하도록 공인중개사협회 등을 통해 계도․홍보하는 등 관계부처인 법무부와 협의·추진한다.
오피스텔도 체계적이고 투명하게 관리되도록 제도적 관리체계를 구축해 50세대 이상 오피스텔 관리인에게 회계장부 작성·보관·공개 의무를 부과하고, 지자체장에 회계 관련 감독권도 부여 및 오피스텔 입주민이 관리비 항목에 대해 구체적으로 알 수 있도록 ‘집합건물 표준관리규약’에 관리비 세부 항목을 명시한다.
현행 제도권 외에 있는 소규모 주택과 오피스텔에 대한 관리비 관련 분쟁발생시 심의·조정 절차를 활성화해 소규모 주택의 경우 주택임대차 표준계약서상 관리비 관련 사항을 토대로 주택임대차 분쟁조정위원회를 통해 심의·조정하게 되며, 오피스텔의 경우 앞으로 집합건물 표준관리규약에 명시될 관리비 항목을 토대로 분쟁 발생 시 집합건물 분쟁조정위원회가 심의·조정한다.
아울러 관리비리 근절을 통한 투명하고 공정한 관리문화 정착을 위해 오는 12월까지 전문성과 경험이 부족한 입주민이 공동주택 유지보수공사비의 적정성을 판단할 수 있도록 K-apt에 유지보수공사 사업비 비교 기능을 구축하고, 관리주체로 하여금 K-apt의 사업비 비교 기능을 활용하도록 하여 유지보수공사의 적정 입찰가격을 산출하게 할 방침이다.
공동주택 유지보수공사 입･낙찰 단계별 비리 발생 취약 요인을 사전에 차단해 공정성을 담보할 수 있는 제도적 장치도 마련해 입찰단계에서 입찰참여 업체는 '공정거래법' 위반에 따른 행정처분 확인서를 발급받아 제출해야 하며, 주택관리업체와의 계열사 여부도 입찰서류에 표기한다. 평가단계에서는 평가위원으로 입주자대표회의 또는 관리주체 외에 입주민이나 외부평가위원이 참여토록 하고, 낙찰단계에서는 추첨으로 낙찰자를 선정하는 경우 입찰업체 등 이해관계인이 입회하도록 한다.
관리비 횡령 등 회계비리 방지를 위해 관리사무소장이 예금잔고와 장부상 금액의 일치 여부를 매월 확인토록 하는 절차(현행 고시)를 법령으로 상향 규정하고, 회계처리를 수기로 하는 경우에도 입주자대표회의 감사에게 매월 현금 및 예금잔고 대조를 받도록 개선하는 한편, 입주민의 지자체 감사 요청 요건도 완화(전체 세대의 30%→20%)하고, 입주자대표회의 회의 진행 시 현행 회의록 작성 외에 녹음·녹화·중계, 참관 등을 통한 공개가 활성화될 수 있도록 법제화한다.
관리비리 조기경보시스템도 본격 가동해 지자체장이 조기경보시스템을 통해 직접 관리비리 의심단지를 모니터링하여 부적정 단지를 공개(K-apt)하고 개선을 권고한다.
한편 국토교통부·공정거래위원회는 유지보수공사·용역 관련 입찰담합, 관리비 관련 회계비리 등의 관리비리를 근절하기 위해 매년 정기 합동점검을 실시(매년 3월·10월)하며, 첫 번째 합동점검은 올해 10월 26일부터 11월 25일까지 실시한다.
조사대상은 입찰담합이 의심되거나 관리비·장기수선충당금 관련 회계비리, 사업자 선정 관련 이상징후 등이 발견된 20개 단지를 선정했으며, 공정거래위원회는 입찰참여 업체 간 담합 여부 사실관계를 집중 조사하고, 국토교통부와 지자체는 관리주체 등의 적법한 관리절차 준수 여부를 중점적으로 조사·감사한다.
합동점검에서 비리 등 불법행위가 적발된 업체·관리주체 등에 대해서는 '공정거래법' 또는 '공동주택관리법'에 따른 시정명령과 매출액의 20% 이내 과징금, 500만원 이하의 과태료가 부과된다.
국토교통부 원희룡 장관은 “‘제2의 월세’로 인식되고 있는 관리비는 청년 등 주거취약계층에게 더 큰 주거부담으로 다가온다”며 “정부는 관리비 공개 사각지대를 해소하고 투명성을 높이는 등 다각적인 제도개선을 추진하겠다”고 말했다.
국토교통부는 관계법령 개정을 내년 상반기 중 완료를 목표로 하고 있다. 또 법무부와 협력하여 관리 사각지대 해소를 위한 제도개선을 적극 추진하는 한편, 공정거래위원회․지자체 등과도 협력하여 관리･감독도 강화해 나갈 방침이다.
